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O que é estremação de imóvel? Descubra o seu bônus e ônus

A estremação imobiliária nada mais é do que a regularização fundiária, urbana ou rural, de um condomínio imobiliário de fato e dividido em frações, por meio do qual os proprietários/condôminos fazem a demarcação/divisão da cota parte de cada um.

Isso significa que é um imóvel, urbano ou rural, cujos proprietários ainda não realizaram a divisão de cada um dentro do condomínio, embora seja pacífica sua divisão.É o caso de muitos imóveis administrados por herdeiros, por exemplos.

Realizando-se a estremação, o condomínio será extinto, parcial ou integralmente, dependendo da quantidade de cotas e de quem participa da operação.

Isso porque, com a divisão das cotas partes de cada proprietário, é realizada a desvinculação da fração ideal do interessado em separar sua gleba do condomínio, podendo continuar existindo em relação aos demais proprietários ou extinto, se todos fizerem a estremação.

A estremação deve ser realizada extrajudicialmente, direto no cartório, não sendo necessária a participação de todos os condôminos e está prevista no art. 571 do Código de Processo Civil:

“Art. 571. A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no que couber, os dispositivos deste Capítulo.”

Destacamos que ela não é a única maneira de se extinguir um condomínio, existindo, por exemplo a Ação de divisão, prevista no art. 569,II do Código de Processo Civil e que possui requisitos diferentes. Neste momento nos aprofundaremos na estremação, para que você saiba quando é possível utilizá-la, quais suas vantagens e desvantagens.

Quando fazer Estremação?

A estremação pode ser realizada sempre que um terreno ou imóvel for dividido em frações ideais e cada uma possua um proprietário, formando um condomínio.

Para a caracterização do condomínio é preciso que os proprietários das frações sejam distintos.

O processo de individualização da fração ideal de um proprietário, ou seja, a separação de sua cota parte das demais, é chamado de estremação e pode ser feito sempre que os proprietários tiverem interesse em abrir uma nova matrícula para a fração ideal que deixará de pertencer ao condomínio.

Como fazer estremação

Documentos necessários para estremação

O processo de estremação deve ser realizado diretamente no cartório de registro de imóveis competente em relação à localização do imóvel. Deste modo, dependendo do Estado de localização, a exigência em relação aos documentos pode ser diferente.

Nesse sentido, há exigências mínimas que devem ser realizadas pelos cartórios, como a divisão das frações entre os proprietários que fazem divisa com a cota parte que se pretende individualizar.

Além disso, devem ser apresentadas a escritura de declaração com a demarcação das frações confrontantes, matrícula comprovando a propriedade e, dependendo do Estado de localização e do tipo de imóvel, rural ou urbano, exige-se mais alguns documentos específicos, tais como plantas, certidão de benfeitorias, entre outros.

Delimitação da área para a estremação

Considerando que a estremação é um processo de regularização imobiliária amigável, ou seja, consensual entre todos os envolvidos, é necessário que a delimitação de cada fração já esteja realizada e acordada entre os proprietários.

Tendo as informações, devem dirigir-se a um cartório notarial para firmar a escritura pública de estremação e posteriormente dar entrada no cartório de registro de imóveis.

Portanto, não pode haver nenhum tipo de dúvida ou discussão em relação à delimitação das áreas objeto da individualização, sob pena de não ser possível realizar a estremação.

Existência de ônus ou gravames na estremação

Sempre que houver qualquer ônus não impeditivo da estremação sobre a matrícula geral, o referido ônus, se for relativo à fração objeto da separação, deve ser transferido, por averbação, à matrícula que será aberta para a fração estremada.

Caso haja qualquer tipo de ônus que impeça a estremação, deverá, primeiro, ser baixado esse ônus para posteriormente requerer a divisão. Lembrando que deve ser devidamente comprovada a ocupação retroativa por 5 anos, para imóveis rurais, e até 10 anos para urbanos.

Impostos, taxas e custas incidentes sobre a estremação

Considerando que a estremação é um procedimento de regularização imobiliária, ou seja, não é uma operação de transferência do imóvel para um terceiro, trata-se apenas da separação de uma fração ideal das demais que lhe confrontam.

Nesse sentido, não há a incidência de tributos sobre a operação, tal como ITBI ou ITCMD, já que o proprietário continua sendo o mesmo, mas agora, de forma individual com uma matrícula própria, não mais vinculada à geral.

Em relação às taxas e custas, cada Estado possui autonomia para implantar a cobrança que lhes convier, mas, via de regra, há taxas e custas na elaboração da escritura pública de estremação, para obtenção de algumas certidões, matrícula atualizada e custas no registro de imóveis.

Quais são os benefícios de fazer a estremação?

Com a estremação, o proprietário de uma fração ideal deixa de fazer parte de um condomínio composto por outros proprietários e passa a ser o único proprietário do imóvel objeto da matrícula específica, individual.

Assim, com a regularização da fração, o seu proprietário passa a ser o único titular da área ou imóvel, não tendo mais que se falar em frações delimitadas com outros proprietários.

Após a conclusão da estremação, e a consequente regularização do imóvel, o proprietário passa a ter maior segurança para vender o imóvel a terceiros, o processo de inventário para herdeiros será simplificado e não dependerá de outros condôminos, já que a fração será individualizada e terá uma matrícula específica.

 

Fonte: https://borguezanadvocacia.com.br/noticias/o-que-e-estremacao-de-imovel/

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